원효로1가 공공 재개발 신청, 용산에서 무조건 한 곳은 된다.

용산구 원효로1가 .공공 재개발 신청완료

서울시 1차 공공 재개발 신청이 마감되었습니다. 무려 60여 곳의 사업장이 신청했다는데요. 뉴타운 해제 및 기존 정비구역 해제 지역이 많았다고 합니다.

원효로 1가 주민들도 공공재개발에 동의서를 신청받고 있고 여러 매체에서는 이미 50%이상의 주민들이 동의하셔서 공공재개발의 완화된 동의율 조건인 66.7%(일반 재개발은 75%)을 향해서 순항해 가고 있다고 합니다.

정부정책에 부동산 시장이 반응했다. 서울 공공 재개발에 왜 열광하는가?

서울에 부족한 것은 아파트다. 그런데 더 지을 땅이 없다. 그러면 서울에서는 어떤 선택을 해야할까요? 당연히 기존 땅에 아파트를 더 올려서 더 많은 사람들이 살 수 있게 해야 합니다. 서울시에서도 재개발은 면적 효율과 도시정비의 효과가 크기 때문에 빌라, 단독주택을 아파트와 같은 대단지 공동 주택으로 만드는 것에 적극적일 수 밖에 없지요.

새 아파트 만들어 준다는데 왜 원주민들은 재개발에 반대하는가?

보통의 재개발 지역은 매우 낙후된 지역인 경우가 대다수 입니다. 결국 거기에 살고 계신 분들은 새 아파트로 바뀐다고 했을 때 들어갈 입주금을 마련하는 것은 쉽지 않습니다. 좋은 위치에 좀 불편하더라도 안정적으로 거주할 수 있다면 새아파트 보다 기존 주택을 보유하는 것에 찬성할 수 밖에 없지요.

또한, 재개발이 진행되면 진행되는 기간동안 그 지역이 더 낙후되는데 재개발 진행기간이 10년~15년 언제가 될지도 모르는 상황에서 현 주민들의 연세가 높거나 해당 지역에서 안정적으로 임대 수익을 얻고 계신다면 미래 기대되는 가치보다는 현재의 수익이 더 중요하시겠죠.

그리고, 입주권 자체를 받지 못하는 원주민도 계시구요.

그외에 다양한 사유로 재개발은 조합원 모두의 생각을 일치 시키기가 어려워 사업진행이 어려웠는데요. 이번 공공 재개발은 이런 부분을 정부가 나서서 해결해 주겠으니 재개발에 참여 하라는 메세지 입니다.

출처:국토재정부

공공 재개발은 장점만 있는데 왜 신청을 주저하는 것인가?

물론, 공공 재개발은 민간이 추진하는 재개발의 단점을 보완만 해주는 것이 아닙니다. 높은 용적율은 그만큼 주거 쾌적성을 저해하기도 하며 임대주택 비율이 높으면 아무래도 아파트 단지의 미래가치가 낮아진다는 인식도 있기 때문이죠.

그래도 현재까지 사업진행이 되지 않았던 재개발 사업지에는 좋은 기회라고 생각됩니다. 공공 재개발은 일단 '분양가 상한제' 면제를 해주고 실제 주택 공사는 LH, SH가 아닌 민간 건설사가 들어가기 때문에 아무래도 아파트의 품질은 더 좋아질 수 밖에 없을 것 이기 때문입니다.

투자는 언제나 리스크가 있다. 원효로1가 12월 공공재개발 시범 사업지로 선정될 수 있을까?

현재까지는 어느 사업장이 될지는 정확히 예상할 수 없지만 내년 서울시장 보궐선거를 고려한다면 현 정부에서는 최대한 많은 지역을 이번에 선정하려고 할 것 같습니다.

용산 원효로1가, 청파1구역은 서울 역세권 개발, 정비창지구 개발 라인에 위치하고 있어서 정부에서도 향후의 개발사업 그리고 당장의 공공 재개발에 대한 의구심을 해소 시키는 차원에서도 어떻게든 필요한 곳이죠. 

저는 원효로1가, 청파1구역의 주민 동의가 원히 이뤄진다면 둘 중 한 곳의 사업지는 선정될 수 있지 않을까 조심스럽게 예측해 봅니다.

현재 60여곳이 다 추진되다면 이주 수요로 인하여 서울의 전세값은 10년간은 현매매가 수준으로 폭등하게 될 것 이기 때문에 1차 사업지로 선정될 수 있는 곳은 많으면 6개 사업지 정도이지 않을까?라는게 전문가들 의견인데요. 

용산외 다른 사업지도 충분히 개발해야 하는 사유가 있는 만큼 자신이 분석한 입지와 사업지 주민들의 적극성, 투자자금을 고려해서 판단하시기 바랍니다.

원효로1가 현재 빌라 매매 시세는?

원효로1가는 경의선, 6호선을 품은 효창공원역, 그리고 남영역 등 주변 개발 지역과 연결된 장미빛 미래가치가 담보된 입지 입니다.

현재 빌라 투자로는 2.5억~3억 정도 인 것으로 보여지는데 공공 재개발 사업지로 선정되는 기점부터 아마도 거래가 불가능 하던가 아니면 5억 이상의 투자금은 필요할 것으로 예상되네요. 지금도 시세는 상승중이라고 하는데 저도 조만간 판단을 해야 할 것 같습니다.

투자시 유의사항

신축빌라가 우후죽순 생기면서 지분쪼개기가 진행중인 곳이라 서울시가 

이 부분을 어떻게 받아드릴지가 이슈 입니다.

신축빌라로 인하여 노후도 미충족 이슈를 제기할 수 도 있기에 최종 투자는

항상 현장답사 후 결정하시는 걸 권해드립니다.